Je leent dit jaar meer hypotheek dan vorig jaar, gewoon omdat de lonen zijn gestegen. Dat klinkt logisch. Maar er zit een addertje onder het gras dat bijna niemand ziet aankomen: heb je zonnepanelen op je dak, dan levert dat je juist minder leenruimte op dan vroeger. Voor huiseigenaren die net aan het rekenen zijn hoeveel hypotheek ze kunnen krijgen, is dat een vervelende verrassing.
Hoeveel hypotheek kun je nu lenen
Het Nibud adviseert de overheid ieder jaar over de hypotheeknormen en dat advies bepaalt hoeveel geld banken maximaal aan je willen uitlenen. Voor dit jaar geldt: iedereen die de gemiddelde loonstijging van 4,1 procent heeft gekregen, kan meer lenen dan voorheen. Verdien je bruto 70.000 euro per jaar, dan kun je ongeveer 6.000 euro meer hypotheek krijgen dan vorig jaar. Kreeg je geen loonsverhoging? Dan daalt je leenruimte juist, vooral door de inflatie.
Het Nibud rondt de financieringslastpercentages sinds dit jaar bovendien af op 0,1 procent in plaats van 0,5 procent. Daardoor schommelt je maximale hypotheek minder heftig bij een kleine verandering in je inkomen of de rente. Een nette aanpassing, al merk je dat vooral als je precies op de grens van een inkomensschijf zit.
Waarom zonnepanelen nu juist tegen je werken
Tot voor kort leverde een energiezuinig huis met veel zonnepanelen extra leenruimte op. Banken zagen lagere energielasten als bewijs dat je meer hypotheeklasten kon dragen. Dat voordeel verdwijnt nu snel. De overheid voert terugleverkosten in voor zonnepanelen en schaft de salderingsregeling in 2027 helemaal af. Daardoor is veel stroom terugleveren aan het net financieel een stuk minder aantrekkelijk geworden, en dat rekent het Nibud nu ook door in de hypotheeknormen.
Concreet betekent dit dat je voor een zeer energiezuinig huis met een A+++-label soms 5.000 tot 10.000 euro minder extra kunt lenen dan vorig jaar. Overweeg je isoleren in plaats van zonnepanelen, dan is een renteloze lening via het Warmtefonds vaak een slimmer alternatief, want die telt niet mee in je maximale hypotheek en kost je geen rente.
De NHG-grens stijgt ook mee
Naast de hypotheeknormen verandert er nog iets: de grens van de Nationale Hypotheek Garantie gaat met 20.000 euro omhoog naar 470.000 euro. Ga je energiebesparende maatregelen meefinancieren, dan mag je zelfs tot 498.000 euro lenen met NHG. Voor woonwagens en standplaatsen verdwijnt de aparte, veel lagere grens, die valt voortaan gewoon onder de algemene NHG-grens.
Een hypotheek met NHG blijft de moeite waard als je eronder blijft: je betaalt een eenmalige borgtochtprovisie van 0,4 procent van het leenbedrag, maar daarvoor krijg je vaak een lagere rente en meer zekerheid als het financieel misgaat. Kom je in de problemen, dan kan NHG bijvoorbeeld tijdelijk je woonlasten verlagen via de woonlastenfaciliteit. Volgens de officiële voorwaarden van NHG geldt dat ook bij een gedwongen verkoop met restschuld, al blijft die schuld dan wel vijf jaar zichtbaar bij het BKR.
Voor wie maakt dit weinig verschil
Niet iedereen merkt evenveel van deze verschuiving. Koop je een huis zonder zonnepanelen, dan profiteer je vooral van de hogere leenruimte door de loonstijging en verandert er verder weinig aan je maximale hypotheek. Heb je juist maar een paar panelen voor eigen gebruik en lever je nauwelijks stroom terug, dan valt de daling in leenruimte doorgaans mee. Het grootste effect zien huizenkopers met een woning die vol ligt met zonnepanelen en die daar tot nu toe fors op rekenden bij de financiering. Zij doen er goed aan om vooraf een nieuwe berekening te laten maken, in plaats van uit te gaan van cijfers van een jaar geleden.
Let op als je gaat oversluiten
Zit je met een aflossingsvrije hypotheek die duurder dreigt te worden, dan is dit een goed moment om te kijken of oversluiten naar NHG voordeel oplevert. Dat kan zowel bij een nieuwe woning als bij je bestaande hypotheek, zolang je onder de grens van 470.000 euro blijft. Wil je alleen grond bijkopen of het ondersteuningsdeel van je hypotheek aflossen, dan hoef je zelfs geen borgtochtprovisie te betalen, mits je bindende aanbod van na 1 januari 2023 dateert.
Reken wel goed door of oversluiten daadwerkelijk loont. De rente is de afgelopen weken licht gestegen door de hogere olieprijzen en spanningen rond de Straat van Hormuz, dus een nieuwe hypotheekofferte kan duurder uitpakken dan je verwacht. Vergelijk altijd de totale kosten, inclusief boeterente en advieskosten, niet alleen het rentepercentage.
Wat je nu het beste kunt doen
Ga je binnenkort een huis kopen of oversluiten, vraag dan een actuele berekening op bij je adviseur in plaats van te vertrouwen op de normen van vorig jaar. Heb je zonnepanelen op je verlanglijst staan puur voor de hypotheekruimte, reken dan eerst uit of isoleren via het Warmtefonds niet slimmer is. En bouw je liever eerst een buffer op voordat je naar de bank stapt, dan is dat geen slecht idee nu je spaargeld weer meer dan 3 procent rente oplevert. Zo sta je sterker aan de onderhandelingstafel, ongeacht welke kant de hypotheekrente de komende maanden op beweegt.
- Vraag een nieuwe hypotheekberekening op, ook al heb je vorig jaar al gerekend.
- Check of zonnepanelen nog steeds financieel voordeel opleveren nu de salderingsregeling verdwijnt.
- Vergelijk oversluiten op basis van de totale kosten, niet alleen de rente.
- Blijf onder de NHG-grens van 470.000 euro als je die zekerheid wilt behouden.
- Bouw eerst een spaarbuffer op voordat je de maximale leenruimte volledig benut.